Le modifiche mirano a ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese e a garantire il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente.
Con il D.L. 16 luglio 2020, n. 76, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 178 della stessa data, Suppl. Ordinario n. 24, è stato varato il tanto atteso provvedimento governativo sulle semplificazioni.
In materia edilizia, l’art. 10 dichiara espressamente che l’intervento di modifica del Testo Unico adottato con D.P.R. n. 380/2001 si propone di semplificare e accelerare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana.
Deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati
Nell’ambito delle deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati, si ampliano le possibilità di intervento: l’art. 2-bis, il comma 1-ter di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dispone adesso che in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione, sono consentite esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.
Modifiche alle tipologie edilizie: manutenzioni straordinarie e ristrutturazioni
Si amplia anche l’ambito di applicazione delle manutenzioni straordinarie, in quanto ora, a differenza della versione precedente della norma, è possibile anche la modifica delle destinazioni d’uso, purché non siano previsti mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Sempre in tema di interventi di manutenzione straordinaria, grazie al decreto semplificazioni rientrano in tale tipologia anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42. Spostandoci sugli interventi di ristrutturazione edilizia, notiamo che in essi sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.
Attività edilizia libera
Si amplia anche il regime delle attività di edilizia libera, che oltre ad interessare le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, riguarda anche quelle stagionali. Le opere devono però essere destinate all’immediata rimozione al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni (prima erano novanta) comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale.
Documentazione sullo stato legittimo degli immobili
Cambiamenti in vista anche per le questioni attinenti alla documentazione sullo stato legittimo degli immobili. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Interventi subordinati a permesso di costruire
Il decreto mette ordine all’art. 10, comma 1, lettera c), D.L. 16 luglio 2020, n. 76 prevedendo che gli interventi di ristrutturazione edilizia siano sottoposti a permesso di costruire se portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici. Nella versione precedente si parlava anche di modifiche ai prospetti.
Limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, il regime del PDC si amplia a casi prima esclusi. Il permesso è infatti necessario se l’intervento comporta mutamenti della destinazione d’uso, modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42.
PDC in deroga
La richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’art. 31, comma 2, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla L. 22 dicembre 2011, n. 214.
Agevolazioni fiscali
Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, nonché di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 20 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso.
Silenzio-assenso
Per evitare le incertezze dell’inerzia, che spesso affliggono i procedimenti rispetto ai quali non sono intervenuti gli atti di assenso di competenza di enti terzi rispetto al Comune, all’art. 20, comma 8, si prevede un meccanismo finalizzato a garantire maggiori certezze: fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento. Tutte questo nel rispetto di alcune condizioni:
- assenza di richieste di integrazione documentale;
- assenza di istruttorie inevase;
- assenza di provvedimenti di diniego.
Altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.
Scia, regime più ampio: rinvio
Il nuovo comma 7-bis dell’art. 24 estende la segnalazione certificata, in assenza di lavori, anche agli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che presentano i requisiti definiti con decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministro della salute, con il Ministro per i beni e le attività culturali e per il turismo e con il Ministro per la pubblica amministrazione, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore del nuovo provvedimento.
Regime delle tolleranze
Il decreto interviene anche sul tema delle tolleranze edilizie, assai rilevante in sede di verifica dell’agibilità. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. Fuori da questi casi, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Requisiti cogenti
Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’art. 20, comma 1-bis, del Testo Unico edilizia, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti.
Beni storici e artistici
Non è subordinata alle autorizzazioni di cui agli artt. 21, 106, comma 2-bis, e 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, la posa in opera di elementi o strutture amovibili sulle aree di cui all’articolo 10, comma 4, lettera g), del medesimo Codice, fatta eccezione per le pubbliche piazze, le vie o gli spazi aperti urbani adiacenti a siti archeologici o ad altri beni di particolare valore storico o artistico.
