La proposta di riforma del TUE è pronta per l’esame del Consiglio dei Ministri e apporta numerose modifiche, dalle tipologie di intervento agli abusi edilizi

Snellire i procedimenti amministrativi, ridefinire categorie e titoli edilizi, superare ostacoli burocratici storici: sono gli obiettivi del ddl delega di riforma del Testo Unico dell’Edilizia. Nell’ultimo anno il D.P.R. 380/2001 è tornato al centro del dibattito con una profonda proposta di revisione, promossa anche dal Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini.

Lo scorso giugno sono stati presentati i punti salienti del provvedimento. Dai nuovi aggiornamenti apprendiamo che il testo riscrive integralmente le categorie di intervento, i regimi amministrativi e le procedure di sanatoria, con una speciale attenzione al principio di doppia conformità per gli abusi ante 1967. 

Con queste modifiche, la riforma intende rendere più efficiente il settore edile e favorire la rigenerazione urbana, garantendo sicurezza, trasparenza e tempistiche certe sia ai cittadini che ai professionisti.

Indice:

Nuove categorie di interventi e titoli abilitativi

La riforma riorganizza in cinque gruppi le categorie di intervento, in base al loro impatto edilizio-urbanistico:

  • trasformazione urbanistica: include nuove costruzioni e ristrutturazioni con modificazione del disegno dei lotti e della rete stradale;
  • trasformazione ricostruttiva: riguarda il patrimonio edilizio esistente e comprende demolizioni e ricostruzioni con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o caratteristiche planivolumetriche;
  • adeguamento funzionale: ingloba la manutenzione straordinaria strutturale, il restauro e il risanamento conservativo, ovvero quei lavori che non stravolgono l’intero organismo edilizio;
  • interventi non strutturali: fanno riferimento a manutenzione straordinaria e restauro non strutturale;
  • edilizia libera: rimane per manutenzione ordinaria e opere minori.

Questa classificazione dovrebbe eliminare sovrapposizioni e ambiguità interpretative che hanno generato contenziosi nel passato. Inoltre, anche il rilascio dei titoli edilizi seguirà un criterio di proporzionalità rispetto alla rilevanza dell’intervento. I lavori di trasformazione urbanistica rimarranno soggetti al permesso di costruire, mentre per le trasformazioni del patrimonio esistente si prevede una SCIA alternativa al permesso.

Una svolta nel ddl delega è il principio del punto unico di accesso: le istanze edilizie dovranno essere presentate tramite un solo sportello, che coordinerà tutti i pareri e le autorizzazioni necessarie con tempi certi di conclusione o il ricorso al silenzio-assenso.

La fine della doppia conformità ante 1967

La riforma del Testo Unico dell’Edilizia prevede un cambio di paradigma per la regolarizzazione degli abusi edilizi realizzati prima del 1° settembre 1967, data dell’entrata in vigore della “Legge Ponte”. 

Per queste difformità si propone di superare la doppia conformità. Questo meccanismo impone che l’abuso edilizio sia conforme sia alle norme vigenti che a quelle al momento della costruzione, dinamica che ha spesso bloccato le procedure di sanatoria.

Con il nuovo sistema, gli abusi storici potranno essere sanati con procedimenti semplificati basati soltanto sulla verifica dei requisiti minimi di sicurezza. Ciò permetterebbe di ridurre gli ostacoli burocratici e sbloccare un enorme patrimonio immobiliare attualmente penalizzato.

Il silenzio-assenso come regola

Una delle direttrici su cui si muove la riforma del TUE è la riduzione dei tempi burocratici. Il disegno di legge delega introduce un sistema basato su termini certi per ogni procedimento amministrativo, eliminando i rallentamenti.

Per fare ciò, la proposta estende il ruolo dei tecnici, che attraverso autocertificazioni e asseverazioni assumono maggiori responsabilità, mentre le procedure amministrative saranno snelle e coordinate. 

In assenza di risposta nei termini stabiliti, scatterà in automatico il silenzio-assenso. In caso di inerzia, il “silenzio devolutivo” garantirà comunque che la pratica venga presa in carico da un’altra amministrazione.

Digitalizzazione e fascicolo del costruito

Un’altra novità importante riguarda la completa digitalizzazione del patrimonio edilizio nazionale. Viene istituito il “Fascicolo del Fabbricato”, come una carta d’identità digitale che raccoglierà informazioni storiche, autorizzazioni, interventi e aggiornamenti per ogni immobile. 

Questo strumento servirà a facilitare le verifiche di conformità, migliorando la trasparenza e la stabilità del mercato immobiliare.

In più, la riforma stabilisce che i cittadini non dovranno fornire documenti già in possesso della Pubblica Amministrazione. L’integrazione e l’interoperabilità delle banche dati pubbliche saranno i nuovi cardini per la circolazione di informazione, evitando ritardi burocratici.

L’iter della riforma del TUE

La prima approvazione ufficiale del disegno di legge delega spetta al Consiglio dei Ministri. Il Governo ha previsto che i decreti legislativi per l’attuazione saranno adottati entro 18 mesi dall’approvazione del testo, con eventuali correzioni entro i due anni successivi. 

Oltre che sul TUE, il provvedimento inciderà sulla rigenerazione urbana e sulle procedure di demolizione e ricostruzione. Se approvata, la riforma rappresenterà un passaggio cruciale per rinnovare il patrimonio edilizio italiano e aprire una stagione di maggiore fluidità del mercato immobiliare.

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