Tra le modifiche della nuova Finanziaria anche l’introduzione di una tassa del 26% sulle plusvalenze per le abitazioni ristrutturate con il Superbonus

Con 200 voti favorevoli e 112 contrari si è concluso l’iter di approvazione del Parlamento della Legge di Bilancio 2024, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 30 dicembre 2023. L’ammontare complessivo delle risorse stanziate è di circa 24 miliardi di euro e il provvedimento dispone che 15 miliardi finanziati in deficit siano da destinare al taglio del cuneo fiscale e alla riduzione delle aliquote Irpef, ai quali andranno rispettivamente 11 e 4 miliardi di euro.

Gli interventi indicati nella nuova Manovra sono volti per la maggior parte a sostenere i redditi medio-bassi dei lavoratori dipendenti, ma non mancano operazioni mirate a potenziare gli investimenti e l’edilizia, che nello specifico dovrà confrontarsi principalmente con una serie di nuove modifiche alla maxi-detrazione.

La Legge per il 2024 prevede infatti alcune misure sugli aspetti di tassazione, detrazioni e controlli legati al Superbonus. In particolare il documento sancisce lo stop dell’incentivo per le unifamiliari, l’aliquota al 70% per i condomini e il 110% ancora attivo per il terzo settore e per le zone colpite da sisma. A questi provvedimenti, però, si aggiunge la normativa per le plusvalenze da cessione di immobili agevolati. Vediamola in dettaglio.

Superbonus, plusvalenza al 26%

Dall’1 gennaio 2024 è in vigore una plusvalenza in caso di cessione di beni immobili che hanno beneficiato del Superbonus e a questa si applica un’aliquota al 26%. La plusvalenza è calcolata come la differenza tra corrispettivo di vendita e costi sostenuti e, secondo le nuove disposizioni, costituiscono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili oggetto di interventi Superbonus che si sono conclusi da meno di dieci anni all’atto della cessione.

Sono esclusi, quindi, gli immobili acquisiti per successione e quelli che sono stati usati come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla cessione (oppure se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo).

Per determinare i costi dell’immobile si usano i seguenti criteri:

• nel caso in cui gli interventi si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese sostenute se si è utilizzato il 110% e siano stati utilizzati sconto in fattura o cessione del credito;
• nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, si tiene conto del 50% delle spese.

Per immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione viene rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo.

Le novità nel Decreto Milleproroghe 2024

Come abbiamo già anticipato, la Legge di Bilancio 2024 saluta definitivamente il sistema di incentivi legati al 110%. Dal 2024 non ci sarà alcuna proroga per il Superbonus e i lavori considerati in bilico, che a fine novembre valevano 13 miliardi di euro secondo le stime di Enea, dovranno essere ultimati con lo sconto ridotto al 70%.

In questo caso, però, il Decreto Milleproroghe approvato il 28 dicembre 2023 dal Consiglio dei Ministri può ancora tornare utile. Sarà infatti riconosciuto il credito d’imposta per tutti lavori realizzati e asseverati al 31 dicembre 2023; per le opere ancora da effettuare, a partire dall’1 gennaio 2024 si confermano le percentuali previste a legislazione vigente. L’abbuono sarà poi applicabile anche agli interventi che non hanno raggiunto lo scopo iniziale del Superbonus, ovvero quello di migliorare di due classi energetiche l’efficienza dell’immobile.

Per supportare i redditi bassi, inoltre, il decreto indica che sarà possibile mantenere inalterato il contributo del 110% per portare a termine i lavori entro il 2024. Il finanziamento dell’operazione, che vale 16,4 milioni di euro, proviene dal cosiddetto Fondo indigenti. Secondo le prime stime, la cifra consentirebbe di realizzare lavori per soli 50 milioni di euro: terminati i fondi, la differenza andrà colmata dai singoli proprietari o dai condomini, che dovranno anticipare le spese.

Oltre al Superbonus, il Decreto Milleproroghe comprende:

• la proroga al 30 giugno 2024 del termine per l’applicazione delle disposizioni relative ad alcuni interventi finanziati con risorse del Pnrr e del Pnc relativi a procedure di affidamento semplificate per l’incentivazione degli investimenti pubblici;
• la proroga al 1° gennaio 2025 del termine per l’adozione dei decreti ministeriali per realizzare la ricognizione e la riperimetrazione dei siti contaminati attualmente classificati di interesse nazionale ai fini della bonifica;
• la proroga al 30 giugno 2024 del termine entro il quale, al fine di fronteggiare la crisi idrica, le regioni e le province autonome territorialmente competenti autorizzano il riutilizzo a scopi irrigui in agricoltura delle acque reflue depurate prodotte dagli impianti di depurazione

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